Il 2026 si profila come un anno cruciale per le agevolazioni fiscali legate al settore immobiliare, con la conferma di alcune detrazioni ma anche con modifiche alle aliquote e nuove regole da comprendere attentamente. La manovra economica in arrivo prevede infatti una proroga di un anno per diversi bonus edilizi, seppur con percentuali riviste, mentre il mercato continua a interrogarsi sugli effetti concreti per chi intende ristrutturare o investire in un immobile da mettere a reddito.

Tra riduzioni, scadenze e nuove modalità applicative, è fondamentale conoscere nel dettaglio le condizioni per usufruire correttamente delle agevolazioni, soprattutto per chi sta valutando un mutuo per ristrutturazione o si trova in situazioni particolari — come lavori iniziati a cavallo di due anni, spese condivise tra condòmini o interventi su immobili non di proprietà diretta.

Cosa prevede la Legge di Bilancio 2026 per i bonus edilizi

Il nuovo anno porterà con sé una proroga dei principali incentivi per la casa. Per gli interventi di ristrutturazione sull’abitazione principale, la detrazione resterà al 50%, mentre per gli altri immobili l’aliquota tornerà al 36%.
Confermato anche il Bonus Mobili ed Elettrodomestici, che prevede una detrazione del 50% su una spesa massima di 5.000 euro per l’acquisto di arredi destinati a immobili ristrutturati. Tuttavia, la riduzione delle aliquote per alcuni interventi segnala la volontà del governo di contenere i costi per la finanza pubblica.

Ristrutturazioni tra 2026 e 2027: come si applicano le detrazioni

Il meccanismo di detrazione segue il principio di cassa, ossia si tiene conto dell’anno in cui la spesa è effettivamente sostenuta.
In pratica, se i lavori iniziano nel 2026 ma le fatture vengono saldate nel 2027, le spese pagate nel 2026 godranno della detrazione al 50%, mentre quelle del 2027 seguiranno l’aliquota ridotta al 36% prevista per quell’anno.
Questo aspetto è importante soprattutto per chi effettua interventi di lunga durata o distribuiti su più esercizi fiscali.

Chi può usufruire della detrazione al 50% anche senza essere proprietario

Non solo i proprietari hanno diritto alla detrazione. La normativa estende il beneficio anche a chi detiene diritti reali di godimento sull’immobile, come usufruttuari, nudi proprietari o titolari di uso e abitazione, purché le spese siano effettivamente sostenute da loro.
Al contrario, chi occupa un immobile senza titolo reale di possesso — ad esempio un locatario o un comodatario — non può accedere al bonus, salvo eccezioni previste da specifiche disposizioni di legge.

Interventi condominiali: detrazioni per spese pagate in anni diversi

Per i lavori condominiali, la detrazione segue sempre la data del pagamento della quota a carico del singolo condomino, e non quella della delibera o dell’esecuzione dei lavori.
Di conseguenza, se il condominio versa la propria parte nel 2026, si applicheranno le aliquote previste per quell’anno (50% o 36%, a seconda del tipo di immobile). Le somme pagate nel 2027, invece, rientreranno nei parametri fissati dalla normativa vigente per il nuovo esercizio.

Limiti di spesa per le detrazioni nel 2026

Il tetto massimo di spesa detraibile per ogni unità immobiliare resta fissato a 96.000 euro per gli interventi di ristrutturazione.

Questo limite vale sia per la prima casa sia per altri immobili, anche se alcune categorie di lavori o bonus specifici (come il bonus barriere architettoniche o il bonus verde) possono prevedere massimali diversi in base alla tipologia di intervento.

Detrazione al 50% e residenza: è un requisito necessario?

L’agevolazione al 50% spetta per gli interventi eseguiti su abitazioni principali, ovvero quelle in cui il contribuente ha stabilito la propria residenza anagrafica.
Il beneficio può estendersi anche se l’immobile è destinato a residenza di un familiare convivente (come coniuge o parente fino al terzo grado), a condizione che il contribuente non possieda un’altra abitazione principale. La detrazione decorre dal momento in cui la residenza viene effettivamente trasferita, anche se i lavori sono iniziati in precedenza.

Come effettuare i pagamenti per accedere al Bonus Casa

Per non perdere il diritto alla detrazione è indispensabile utilizzare pagamenti tracciabili, in particolare il bonifico parlante.
Nel bonifico devono essere indicati con precisione:

• il codice fiscale del beneficiario della detrazione;

• la partita IVA o il codice fiscale dell’impresa che riceve il pagamento;

• la causale del versamento specifica per interventi edilizi agevolati.

Pagamenti in contanti, con assegni o tramite strumenti non tracciabili non consentono l’accesso alle detrazioni fiscali.